前回のブログの続きとなる姫路市の違法建築物の親族間売買の件です。

先日、審査で承認を得ていただけたことから、その後、ローンのご契約のお手続き等をいただき、無事、決済（引渡し）を行わせていただくことができました。

ご相談時からは一年半が経過してしまいましたが、買主のY様、売主のR様には辛抱強くお付き合いをいただきましてありがとうございました。

さて、本日はお引越しをいただきましたY様から、売主のR様の税金について、メールで問い合わせをいただきました。

いろいろと税制については、以前もブログで説明させていただいていますが、今回はY様へ回答させていただいた際のメールの内容を原文そのままで記載させていただき、同じようなケース、条件での不動産のご売却をされる方の参考にでもなり得ればと思っています。  

【相続不動産（空家）の売却にかかる税金について】

Y様 いつもお世話になっております。 吹田不動産販売(株)の浜口です。

お引越しからちょうど、1週間ですね。少しお荷物等も落ち着かれましたでしょうか？

改めて、ご質問をいただきましてありがとうございます。税金については以下の通りとなります。  

●税金の発生の有無について

こちらは残念ながら、現状、私が把握できている情報等からは「税金は発生する」ということになります。

●税金の種類について

売主のR様がお住まいされている住宅ではないこと、対象不動産が昭和56年5月31日以前に建築されたものではないこと等から、それぞれの特例が適用不可のため、譲渡所得税が発生します。

資産処分により利益が発生した場合、所有期間により税率が異なりますが、R様がご相続されてからご売却までの期間ではなく、今回は相続人が取得された時点から売却までの期間となりますので、「長期譲渡所得」となります。

短期譲渡所得か長期譲渡所得とで税率が約倍変わりますが、所有期間がその年の1月1日で5年を超えているかいないかで分かれます。

●長期譲渡所得の税率について

所得税が15％、住民税が5％、所得税に対して復興特別所得税が2.1％となっています。

●税額について

こちらは被相続人様が土地と建物を当時、いくらで購入されたのかという確認資料（売買契約書など）が残っているか否かで変わります。

譲渡所得は利益に対して課税されますので、今回、1,000万円でR様はご売却されておられますから、（減価償却費や取得費は一旦、考慮せずとした場合）1,000万円以上で被相続人が取得されておられる場合、税金は発生しないということになります。

なお、当時、いくらで購入したのかが分からない、証明できるものが無いという場合も少なくありません。

この場合、今回の譲渡価格（1,000万円）の5％（50万円）が取得費とみなされます。この場合、取得額が恐ろしく低くなりますね。

被相続人が当時、取得した際の購入代金や仲介手数料、登記費用は取得費として算入可能ですが、単純に1,000万円－50万円＝950万円の利益が発生したと考えた場合、大よそ以下の税額に成り得ます。

・所得税　142万5千円（950万円×15％）

・住民税　47万5千円（950万円×5％）

・復興特別所得税　29,925円（所得税額×2.1％）

合計1,929,925円の税金となります。

恐らく、当時、1,000万円以上で取得されているとは思われますし、また、そうでなくとも当時の取得費が確認できるか否かで税額が大きく異なります。売買契約書等をご確認いただきたいと思います。

取り急ぎは以上となります。

YさんやRさんがご自宅をご売却の際は自身がお住まいをいただいている住宅に関しては利益が3,000万円まで発生しても税金はかかりませんので、ご安心頂きたいと思います。

その他にもご確認事項等がございましたら、いつでもお問い合わせいただきたいと思います。 宜しくお願い申し上げます。

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